续：小区物业、规划与民主政治

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 00:40:59

才发现原先的帖子太老而不能回复了：

就在这里续写吧。

在产权模式上，跟我们的小区很相似的，国外的”共管公寓“ condominium，维基百科有详细介绍：

一般来说，Condos For Sale - Apartments for Rent ，共管公寓是用来销售的，普通公寓是用来出租的。

共管公寓的法律渊源是：
The first condominium law passed in the United States was in the Commonwealth of Puerto Rico in 1958. [ 1 ] English Common law tradition holds that real property ownership must involve land, whereas the French civil law tradition recognized condominium ownership as early as the 1804 Napoleonic Code ; thus, it is notable that condominiums evolved in the United States via a Caribbean government with a hybrid common-civil legal system.
美国最早的共管公寓法律是在英联邦之波多黎各1958年出现的。英国普通法系的传统是，持有房产则必有地产。但是法国的大陆法系传统则承认共管公寓的产权，在1804年的拿破仑法典就有。于是，美国是通过加勒比海的政府，才有了普通法系-大陆法系混合型的共管公寓法律。

在中国，剧烈而急速的城市化，意味着将会有将近10亿人口居住在小区（共管公寓）里面，但其背后的法权体系还没有完全建立起来。

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佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

小区的共管带来很多法律问题，还没有得到解决，就出来添乱的了：

2010年7月1日其实施的《侵权责任法》第87条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。也就是说，高空坠物伤人，整栋楼业主可能要“连坐”。

这条法律的问世，起源于很多案例，作者也不时会遇到高空抛物。很多大楼下面也会些：禁止高空抛物。这样做肯定是没有用的，于是立法。这个立法充分展现了立法者的逻辑思维方式。

这个法律的思维方式是基于这样的假设：就像小区物业公共的水电费是每户均摊的一样，抓不到侵权人的案件，也要大家均摊。这不是对于物业管理、设施管理理论的不清楚，而是以全无逻辑来解决问题，这种解决方案只能将其等同于为“放血疗法”。

在这个立法和疗法之下，必定会制定若干详细的操作细则，否则很难执行。我国小区居住方式已然成为城市居民的主要居住方式，且将会继续增大数量，而此类问题将要延绵多年而无解。

立法者有没有想过以物业管理公司来充当这个替罪羊？这样做，或许会推动物业公司使用摄像头监控，这样哪一家扔出来的东西一定能够识别了。抑或是立法者希望通过业主委员会推动物业公司去这样做？租赁物业的使用人和业主是分开的，怎么定义；商业物业的使用者都是公司，怎么定义；这建筑物要是没有使用人而只有业主呢（新开发而没有售完的楼盘）；每家责任是按面积均摊，还是按房产证/户口，还是按人头？

居然有网友说：一家犯法，大家分摊，作案成本降低很多。这样推测下去，高空抛物不是会减少，而是会增多！

我们再进一步，把高空抛物放在水平面上，水平方向的扔东西，比如拿垃圾横向砸汽车，也抓不到肇事者，这个怎么分摊？高空如何定义？1米算不算？

更多的关于物业管理-FM的讨论，见：
FM启蒙贴
物业合集

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

2007的《物权法》获得产权的体制性突破，并且将小区的共有产权做了原则性的规定。
但仍然出现法律上的分歧，以及“按份”共有，在小区共有物业方面，没有明确定义。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第88条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”而《物权法》第103条则规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确，除共有人有家庭关系等外，视为按份共有。”《物权法》规定与《民法通则意见》规定迥然不同。

另外，按份，是按合同份数，还是人头，还是户口，还是套数，还是面积比例？

在法律基础缺位的情况下，民间出现大量纠纷也就难怪了。

看看美国condo体系的法律实践：

The description of the condominium units and the common areas and any restrictions on their use is established in a document commonly called a "Master Deed" (also known as the "Enabling Declaration", the "Declaration of Conditions", or the "Condiminium Document") which authorizes a board of directors to administer the condominium affairs and to assess the owners for adequate maintenance.
共有公寓的业主，会建立一份文档，叫“重要协定Master Deed”。这份文件授权一个董事会行使权利，以为业主们提供足够的维护保养。

Rules of governance are usually covered under a separate set of Bylaws which generally govern the internal affairs of the condominium. Condominium bylaws usually establish the responsibilities of the owners' association; the voting procedures to be used at association meetings; the qualifications, powers, and duties of the board of directors; the powers and duties of the officers; and the obligations of the owners with regard to assessments, maintenance, and use of the units and common areas.
共有公寓的内部法律（Bylaw），通常确定了业主联合会的责任和开会的投票流程，董事会的资格、权力和职责，执行官的权责，业主在评估、维保和使用公共区域的义务。

Finally, a set of Rules and Regulations providing specific details of restrictions and conduct are established by the Board and are more readily amendable than the Declaration or Bylaws. Typical rules include mandatory maintenance fees (perhaps collected monthly), pet restrictions, and color/design choices visible from the exterior of the units.

Generally, these sets of rules and regulations are made available to residents and or as a matter of public record via a condo or homeowners association website, or through public files depending on the state and its applicable laws.

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

中国老百姓缺乏民主的实践。能够真正投票的机会很少，那种股份公司董事会的内部投票也非普通老百姓常见。于是，小区业主大会（联合会），业主委员会，就成为一个很多人可以遇到的民主情形。

虽然condo形式的公寓楼在国外，尤其是美国，很少，但是可以看得出：其法律基础和实践，形同于一家合伙公司。而且退伙/销售/转租都具备法律支持，只是这么多人合伙，操作起来，是挺麻烦。

而在中国，城镇的居住方式（除了别墅，和没有拆迁改建的老住房），将会不可逆转的全部转制成为小区公寓制。因此，这个民主实践的机会，是躲也躲不掉了。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

楼顶有错译：commonwealth，在这里并非是指英联邦，而是美国联邦。

1898年波多黎各由西班牙转让给美国，但是一直没能加入美国联邦，于是，她成了“没有合并到美国领土的，但由美国管理的自由邦”。

波多黎各承袭的是西班牙的大陆法系传统，而加入美国才遇到英美法系（普通法系）。才有混合法之说。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

物业费目前还是由国家“指导”，实际上是在管制。特别是中低端的小区。其背后则是与城市贫民有关的政治问题。

城市贫民是可能之中，最为贫困的群体，他还不如农民，可以保有一小块土地，种田养活自己。他在没有救济的情况下，很可能饿死，如果没有住处，那就会冻死在街头。这是我们社会的政治和情感，所无法允许的。

经过多少年的演变，城市贫民已经基本上都解决了住处，不管多么促狭，总算有一点空间容身——他们在居住上的负担，就是物业费。另外，还有将要到来的备受争议的物业税（房产税/财产税）。

关于城市贫民，在美国也有类似的现象：
因为自1887年《州际贸易法》导致农产品价格崩溃之后，郊区小农经济就无法立足了，取而代之的现代化大农业生产。又，城市提供集中的政府救济，引得贫困人口积聚在城市中。

美国的城市贫困人口是可以去买地种田的，但是他们养不活自己。中国的农产品价格可以养活人，但是无法买地，只有经由城市户口转为农村户口（非转农，这几乎是不可能的），才有可能到户口所在农村分一块地。

中国的人口，农村人口入城，将会引发巨大的问题，是多年来争论不休的。重庆正在实验，将已经入城立足的农村户口转为城市户口，并放弃农村的土地（这一点倒是很像圈地运动）。但是，他们接下来的命运，就要和我们讨论的小区物业挂钩了——如果他们失业，退休，伤病，就马上遇到这个问题了。

重庆的实验数字是多大：1000万！

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

城市贫民，如果是租用房屋，廉租房还不是他们唯一的选择——因为他们在好时光的时候，可能无法租到廉租房。

于是，英美在战后，都通过了“租金控制”法案，以防落入贫困的人连住处都失去了。
参阅纽约的租金控制
世界各国的租金控制

中国的地方政府有庞大的行政能力，却无此细致的立法能力，就连户口这种计划制度还未和当代之市场潮流兼容起来。这将会极大的影响小区物业形态。

近年来所见：上海捣毁和驱逐群租户。他们是低收入阶层，也即城市贫民，连刚毕业的大学生也属于他们的一员。而缺乏廉租屋的上海，由市场自发产生廉租屋（一月几百块），给城市贫民提供了促狭但实惠的住处，这是市场帮助政府做到的——而这个市场行为却是违法的。

CnfgUlBN · 发表于 2012-9-15 08:41:01

种种不合理的现象是中国人没有民主。没有话语权。是政治体制的问题。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

最近和开发商、投资者一起吃饭，聊到一个很有趣的话题：
为何中国的地块划分，全都是小区形式的，哪怕是豪宅别墅，而没有留给独栋别墅一个比例？

最后多数人扯到中央制定政策的一刀切风格，立法大口径等等。我觉得不完全是这样。经济的、政治的原因一定是交织在其中的。

ekaqcku · 发表于 2012-9-15 08:41:01

历史可能比政治更重要:

小区模式是新中国成立后中国的规划传统: 受来自欧洲的现代主义规划的影响,中国绝大多数的城市街坊是郊区模式的"超大街坊"(SUPER BLOCK). 在北方,这些大街坊可能达到1000米见方;在某些前半殖民地城市如上海,则为500米左右.

小区模式也和中国传统的城市空间格局有关: 城市中通常大街有限,小巷众多; 而整个城市的空间组合,则大致可以用院落套院落来形容.

在北美和大洋洲的殖民地新大陆,殖民者到来,带来了测量师和工程师,把目力所及范围内的土地,通通归到某个欧洲君主的名下,然后划分为方块,每英里一大路,半英里一小路,每块土地都要通路(注意,开发新大陆的时代,欧洲已经经历了工业革命,马车早已普及,火车也已运行).土地越分越细,道路也越建越密.到最后,在城市中,每家每户都是一栋独立的住宅,每家每户门前都有一条路.

这些新大陆的城市发展的高峰期,私人小汽车已经出现,并很快成为中产阶级的交通工具,于是,道路不断延伸,沿路的独立住宅,也就不断的向郊区蔓延.

重温一下历史,尤其是城市规划的历史,可能有所帮助.有的时候,看似复杂的问题,其实答案是挺简单的.

有的时候,故事比理性的分析和推理,更有说服力,也更接近"事实".

续：小区物业、规划与民主政治

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