续：小区物业、规划与民主政治

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

住宅的土地划分，可以分为小区规模和独栋规模两种方式（我暂且简称为小区制和独栋制），中国城市中无一例外的使用了前者，为什么？甚至于在很多写字楼、商业物业中也采取这种制度，这在发达国家是极为罕见的。住宅方面国外尚有共管公寓，商业领域由N多业主共同拥有一个楼盘是极为罕见的。

先看看其结果是什么，也许可以演绎出一些原因来。尤其是与独栋规模的不同点：

1，土地利用率。
最直接可以看到的后果是：集合住宅（小区制）的土地占有率较低。但是，这并非完全是两种制度的差异。别墅也属于住宅，并且是独栋建设的别墅，在中国其土地划分也采用小区制而非独栋制，为何？而且中国的土地价格采用楼板价而非土地面积价格（在住宅领域），如果想让土地得到更高的利用，规定容积率即可，可是中国只见容积率的上限，未见下限（下限可以控制最低建筑面积），又为何？

2，市政成本的转移。
开发商承担了小区公用的道路水电等市政工程的投入，而在小块土地的独栋制中是由市政部门投入的，于是这部分成本由政府部门转嫁给了小区的开发商（间接转嫁给买房人）。在独栋制中进行这种市政投入，需要由市政部门事先调拨预算，而预算要由政府收入中划拨，而政府收入在卖地之前一直是很紧张的，其收入和预算的分配方法的不透明也无法进行专业化操作。虽然市政府可以贷款融资来建设七通一平（事实上也是这样进行的），但毕竟独栋制要花费更多的市政成本。

3，建成后的运营成本。
在市政这一块上，从政府部门角度来看，小区制也是较低的，因为部分成本转嫁给了物业公司——最起码报修流程是由物业承担的，市政部门只要面对若干小区的物业公司，而无需面向数量级庞大的每家用户。

4，治安问题。
治安成本，由小区物业承担了，而不是独栋制的警署，这对政府部门来说又是一大节约。除了成本之外，居民与警察的关系，小区制由于之间隔了一层物业保安，而不如独栋制来得近一些。小区保安在很多地方已经远远超过警察数量，这对一个区域社会的治安结构产生了深远的影响。

5，民主政治。
小区制迫使小区公共事务必须由物业公司来代为管理，而治理结构上也必须要成立业主委员会，这实际上是代议制。于是，在区域政治上，小区制让普通居民比独栋制多了一些区域性政治事务，比如投票选举业委会、业委会投票决定小区事务。这无疑让中国人（住在小区里的）开始了民主政治的初步实践。显然，独栋制是没有这个可能性的。

6，责任的边界：
小区和独栋制，其责任的边界都在土地边界处。责任包括前面讨论的设施的维护、事故责任、治安责任等等，小区制导致政府的责任相比于独栋来说退缩了很多，在小区制中，从每户家庭的边界到小区边界之间的部分，通常来说就是物业公司管理的范围，在现行法律框架内还是模糊的，想买保险都不好买。这个责任边界的问题，不仅仅是政府减少自己的责任问题，还由于立法之不完善导致其间风险的无主体性，这也许会是保险行业的机会，也许是老百姓的风险所在。

7，物业费问题。
小区制存在物业费的一系列问题，独栋制是没有的。这方面的问题包括欠费、费率制定和调整等等。物业费纠纷现在是普遍问题，而每家每户拥有的由物权法保障的房屋所有权是不容侵犯的，所以欠费的执法手段不像水电费欠费那样容易解决（停电停水），其难度有点像民间借贷官司那样，但是其额度之小又没有低廉的司法成本支持，所以绝大部分欠费纠纷是正在进行时，而且无法确定其解决时间表。

刚刚看到一份“关于沈阳市物业纠纷诉讼情况的调查报告”，可以提供一些物业纠纷的参考。

8，个人自建房DIY。
个人自建房的基础就是土地的独栋制，在小区规模上是不可能出现个人自建房的。在经济价值上，自建房与开发商统一建设的GDP贡献不同，大体上，在同一建筑品质上，个人自建房超过统一建房；但是，在政府管理成本上，管理大约10个自建房的成本相当于管理一个开发商，而一个开发商可以一次性快速开发成百上千套住宅。显然小区制是适合大干快上的风格的。最后，在城市形态上（市容），统一建设的小区一定比良莠不齐的自建房（无数的城中村就是一个典型）要好很多，这是政绩的一大来源。

9，拆迁。
小块土地是几乎不可能出现强行拆迁的：取得土地的人相对于正在居住的人没有压倒性的力量。而如今拆机惨剧无一不是在一边倒的力量之倾轧下发生的，这种惨剧中的弱势方发出弱小卑微的声音如今也引发了巨大的社会舆论效果（通过新浪微博迅速传播的江西宜黄拆迁案），从而对所谓稳定社会的政治产生影响。而最为讽刺的是：这些拆迁却是合法的。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

我认为规划的传统的确有一定的影响（毋宁说仅仅是传统的影响，因为规划体制本身在过去的几十年也发生极大变化，尤其是住宅用地制度本身作为规划的一个基础因素也在剧烈的变动着），但是不足以解释所有的现象，特别是那些为了政治经济目的而180度修改规划的做法。我观察到的现象是：他们在合适的情况下，“选择”了某些传统做法（当然，只选择所需要的合乎目的的那些传统做法，而摒弃那些不需要的），而不是传统做法在决定他们怎么决策。

参考任志强关于土地制度的文章：
请关注最近十几年地方政府的“土地财政”事实的形成过程，从这一点出发的政治经济学分析，我想应该会对此问题（小区制）有不错的解释。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

与本讨论有关的几个重要事件的时间点，它们都对小区制产生了巨大深远的影响：

1988，修宪允许土地使用权转让
1994，分税制
1998，取消福利分房
2002，土地招拍挂制度
2007，物权法

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:01

续小区制vs独栋制

10，居委会的政府管理作用
独栋制依然可以完整的延续过去居委会的管理作用，而小区制却产生了矛盾：业主委员会与居委会的权力分界线在哪里？

【摘】北京市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生说，业主大会是业主对物权的管理，根据物权法，物权是有排他性的，因此任何人都无权对业主大会的正常合法活动进行干预。而且业主大会是居民管理物业的自治组织，社区居委会也是一个群众自治组织，居委会监督业主大会并没有法律依据。【摘完】

现在业委会受制于居委会的现象很普遍，而中国的行政权力通常是没有边界的，法律意义与传统行政意义经常混合在一起出现在大量的物业案例中。在有些案例中，居委会幕后操纵业委会选举，这说明居委会的势力已经在弱化，需要借助业委会的力量。

ekaqcku · 发表于 2012-9-15 08:41:01

这里论的是"小区规划'这个具体情况,而不是中国的"规划体制"这个大状况.

中国过去这些年确实有很多的变化,但就"小区规划"而言,其实没有太多的变化.这也是一个比较神奇的事情.说明"小区"这个概念,可能确实适合中国国情.

为了政治经济目的把某个"小区规划"200度修改,但改来该去,还是"小区规划".是不是.只不过是不同形式的"小区规划"而已.是不是?

建议楼主还是多从规划的角度看中国城市建设中的'小区"现象.而不要执迷于试图从"土地"的权利的角度去找原因.毕竟,小区在中国存在的时间比"土地市场"要长很多.

尤其是不要因为对美国状况的一知半解(不好意思,这个可能说的有点重),而误读中国的历史和现实.

也不要被个别房地产开发商的言论蛊惑.

ekaqcku · 发表于 2012-9-15 08:41:02

楼主,

居委会和业主管理委员会是两个不同的东西,不能混淆了.

前者在中国是一级的政府机构.

后者,本质上是拥有物业的一群人,组织起来共同管理属于自己的产业,包括公共部位.

后者或许在组织和管理方式上显得比较"民主",但归根到底,这是一种市场经济中的"商业行为".它不能,也不应该,代替政府职能.

换句话说,后者在组织和管理方式上所体现出来的某些"民主"性,并不能因此就能否定前者在目前宪法框架下作为某个地方政府机构的合法性和正当性.

这就好象是某个股份公司,在某个地方运行.股份公司内部运做完全按照民主的方式来进行,包括董事会的选举,甚至是管理层的选择.但公司就是公司.公司内部再民主,也是一个舒服部分人的企业.而企业,在当代社会,是无法用来替代政府的.

ekaqcku · 发表于 2012-9-15 08:41:02

中国土地是公有的.本质上不存在土地划分.

发达国家的情况很复杂,不能一概而论.有的国家,比如欧洲,住公寓的人很多;有的地方,比如北美,大多数人主独立住宅.各自的历史不同,国情不同,形成不同的现实.

即便是在北美这种地广人稀的地方,商业领域的CONDO,也并不是是少见的现象.

另外,楼住可能不知道的是,在北美,商业领域的物业,有数目并不多的大开发商把持着.

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

续小区制vs独栋制

11，小区制的周围街边店铺开展不易。这里面有城市规划规制的影响，也有小区业主和物业之管理体系的因素，还有很多其他社会原因。在一个小区里面，沿着小路的街边店铺，也是时开时关，社会关系和规制在后面决定。

总之是不易开展，其结果是：在餐饮服务方面，品牌好、质量好、服务稳定的餐馆，很多都去了购物中心。而没有餐饮业的购物中心，在中国的消费力下，是很难立足的。很多购物中心的餐饮比例是过半的，这是中国城市生活现实的需求，而不见于教科书。

ekaqcku · 发表于 2012-9-15 08:41:02

剪不断, 理还乱!
但还是先要要搞清楚不同的人, 不同的机构, 在社会中不同的角色这些最基本的问题搞清楚, 然后再去分析和研究.
否则的话, 越搞越乱.
比如, 居委会和业主委员会的关系.

改革不是革命. 改革必须建立在对现有状况的准确理解和把握的基础上.
革命却是要抛弃现有的一切. 但是, 如果对现有的状况没有一个准确的理解和把握, 革命的结果, 未必乐观.

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

我主要在陈述事实，还没有来得及分析。我也不是要去革命或改革什么，而是想先收集信息，先搞清楚事实，以及如何陈述它的方法，下一步准备做进一步的分析。内中所见分析部分，基本上还出于猜想、假设的阶段。请R兄指正批评。

由于这些年从事的工作跟物业有关，于是手中就掌握大量的物业方面的案例资料，包括业委会和居委会之间的各种关系交织。很多内情是外人不知，包括小区里面的业主都不知道的。这些案例资料给了我基础信息，并且我们在国内城市中，都会居住在某个小区中遇到类似问题，这让我在研究FM体系（以非住宅物业为主要对象）的时候，也不得不和住宅关联起来思考之。在最近这一年的积累中，我感受到了很多东西，写出来，方可停歇。

续：小区物业、规划与民主政治

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