续：小区物业、规划与民主政治

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

续小区制vs独栋制

12，关于业主委员会的社团法人的法律问题：

在中国，法人实体有两种形式：

（1）企业法人：这是要到工商局注册的公司。遵循《公司法》等系列法规。
（2）非企业法人：这是到民政局注册的实体，通常是非营利组织（非政府组织），大家通常所见的协会、培训教育机构等等。政府及其事业单位，也属于此列，但本文不讨论。遵循《社会团体登记管理条例》等系列法规。

那么，业主委员会，是属于哪一种法人实体？
都不属于。

于是，业委会作为一个团体（我国对于团体是管制的，而不是自由放任的），在严格的法律意义上，就是非法组织。

而在独栋制住宅里面就不存在这样的问题，因为没有业委会。这与前面罗列的好几条都有关系：作为小区制，又不能没有业委会，否则谁来“治理小区”？谁来聘任和解聘物业公司？

在小区制中，从住家门口到小区门口这一地带，存在公共事务。而独栋制则没有这一中间地带，他家门口以外都是城市公共管理的范围。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

给一个案例分析：

根据《物权法》《上海市住宅物业管理规定》就居委会对小区物业事务责能，明确规定：指导与监督。

那么如何定义指导与监督呢？

看一个判例（但是我国不是英美法系）：
北京市朝阳区人民法院行政审判庭在《（2003）朝行初字第61号》行政判决书中有这样一段判决词“……指导的职能，应通过具有示范、倡导、咨询、建议、训导等性质的行为方式予以实现，该行为不具有当事人必须履行的法律后果，不应带有任何行政强制性。”

而在实际操作中，我们可以见到大量的业委会受制于居委会的情形，这种关系已超出法律体系的范畴了。现在已经是2011年了，在大城市的数以千计的小区中，成立了业主委员会的只有半数不到，为何？

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

续小区制vs独栋制

13，小区外墙清洁维护

随着过去这20年间建筑物的逐渐老化，小区的外墙都开始变脏，及出现漏水等问题。这个维护责任在法规上已经被明确为由小区物业承担。但是，实际情况令人担忧。

我们在城市中也不难观察到才新建几年的小区外墙已经很糟糕了，而大家都在等着国家（地方政府）来搞一下。特别是京沪深广这几大城市代表性的运动（会）形式的市容整顿，由地方政府花钱为小区外墙重新粉刷，但只有靠近较为重要的街道，从外面能够看到的外墙才会被粉刷。包括重新统一安装空调机位，这还导致了破坏了原有粉刷层引发更多渗漏的物业纠纷，物业说是他们来搞坏的（我们不能负这个责），而他们施工完就走人了。

政府这样做，更加强化了大家的预期：等到下一次运动会来了，我们就可以刷新了。

如果我们把这个讨论换成独栋制住宅，外墙维护是业主自己的事，它就像写字楼那样属于一项标准的FM操作（Exterior maintenance 建筑物外部维护）。业主有钱就多刷刷，没钱就忍耐一下。以及遵循当地法律上的规定，比如新加坡是规定5年必须重新刷一次。这里面的逻辑关系极为简单清晰，没有什么可争议的。而在小区制中，这个问题居然成为几乎无解的难题。

于是，其结果将会是：在人均收入大致齐平的情况下，小区制的房屋相比于独栋房屋会越来越脏；同样是小区制，只有较高物业费的小区有充足的资金，则定期清洗得以保持干净。随着时间变长，不同档次的小区建筑外表面的干净程度也相差的越来越大，而更容易区分出档次。以小区为单位的富人区和贫民区将会形成。

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

这些议题现在有了附议：有名人（也是非专业人士）撰文了，请看李承鹏的《有个小区》

【摘】
现实是：这个小区，并没有业主委员会，也没选过物业公司，更没正式聘过物业经理。倒是物业经理成立了物业公司，物业公司掌控了业主，视心情好坏，可规定谁可以是业主，谁不准是业主。业主只负责交费，不参加管理，不能投诉，亦不得随意移居别的小区。保安任意抓人，每逢流氓来袭，即刻大门紧闭……【摘完】

我不讨论国家政治，只从小区治理（这也算是小区政治吧）的微观领域中剖析问题，李承鹏所述的确是很多小区之现实。

gjiazy · 发表于 2012-9-15 08:41:02

不是说不谈政治么。

哈哈
谢谢~

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

《中国业主的空间》有很好的对于小区治理的描述，尤其是居委会、物业公司、开发商和业委会的交织的关系。

另外，对于物业公司也有一篇很好的博客：
博文《十件事小区物业不会告诉你》 - 十件事小区物业不会告诉你湘东在线摘要：虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是“管理者”。湘东在线　　物业公司是小

佳讯通 · 发表于 2012-9-15 08:41:02

南京首例自费安装电梯开始施工 5层住宅3户居民自掏45万

居民楼安装一部电梯，要涉及到小区治理、工程技术、物业管理、规制体系等

如果这也算是一条的话，那就是通过工程技术改进设施品质，更好的支持生活或核心业务

opwgffu · 发表于 2012-9-15 08:41:02

现在各地都对物业管理费定了个上限，也就是对物业服务的质量与范围定了个上限。。

恰恰 · 发表于 2012-12-9 20:09:59

哈哈,顶你了哦.

ijklmri · 发表于 2013-2-16 13:59:17

HOHO~~~~~~

续：小区物业、规划与民主政治

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