业内预警：房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

鄂尔多斯房价持续暴跌在建楼盘超7成停工 2012年09月08日 来源：中国广播网新华网 　　据中国之声《新闻晚高峰》报道，鄂尔多斯48%的土地都是沙漠戈壁，然而这里却是投资者眼中的塞外天堂。凭借着丰富的黑色黄金煤炭，不少人把鄂尔多斯视为大漠上的迪拜。但鄂尔多斯人似乎并不满足于此，他们的梦想是将鄂尔多斯打造成一座超越迪拜、拉斯维加斯的梦想之城。然而梦想在2012年开始支离破碎，曾经沸腾的楼市，遭遇到了暴风雪般的袭击。 　　鄂尔多斯楼市辉煌的过去可以追溯到2010年。当地人在煤矿生意中发家致富后，房地产无疑成为了最受欢迎的投资品。鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价在7000/平方米元以上，其中一些高端住宅项目的售价已经突破2万元/平方米。几乎每一个新入市的楼盘很快就被抢购一空。煤老板们一出手，就是整栋楼。素有鬼城之称的康巴什，其高空置率已经让人领略到这座城市对于房地产的痴迷。然而一切在今年戛然而止。8月份，鄂尔多斯的平均房价在6000元/平米左右，而巅峰时有的楼盘卖到了两万元以上。如今在这里找到一家中介并不容易。 　　中介：这边没有了，已经不做了。 　　记者前后联系了五个中介，他们都表示自己已经不干了。经过一番寻找，记者终于联系上了一位中介销售人员，他坦承，今年房价与去年相比，不可同日而语。 　　中介：现在比前一年便宜多了，毛坯房有一次性付款的五千一平米，还有能贷款的差不多六千一平。现在东胜房价普遍没有前两年那么高，去年七千多，现在没那么贵了。 　　楼市暴风雪不仅打击了房价，也封冻了鄂尔多斯房地产开发的进度。今年这里的在建工程中，约有75%处于停工或者半停工状态。鄂尔多斯楼市破碎早有端倪。财经评论员马光远评价说，当煤炭结束了十年黄金期后，依靠煤炭发家的鄂尔多斯楼市也走到了尽头。 　　马光远：鄂尔多斯的房地产建立在依靠煤炭资源发展起来以后财富没有投资窗口的基础上。差不多每户拥有的房子都在十套以上，所以大量房子都是投机的。整个煤矿走势往下走的时候，这种杠杆效应会让积累在房地产上的资金出现了积压，所以价格出现崩盘是必然的情况。 　　与大多数媒体相比，中原地产三级市场研究部总监张大伟显得更加冷静。在他看来，鄂尔多斯楼市折戟并不意外，但远远没有到崩盘的程度。 　　在绝大多数房地产业内人士的眼中，鄂尔多斯太特殊了，这个新兴的资源城市的案例在整个中国并不具备被翻版的可能性。张大伟就是其中一位。 　　张大伟：跟其他城市不一样的是，它之前就有过多的投资，所以导致在这一轮调控里面受影响特别大，而在其他城市的话，不管是一二线城市还是三四线城市，大部分的楼市不可能出现像鄂尔多斯这么剧烈的变化。 　　没有剧烈的变化，是否意味着楼市会一帆风顺的重回上升通道。一年一度的金九银十再度光临，很多人期盼这将是一个货真价实的黄金季，然而似乎并不乐观。9月前5天，全国主要的54个城市新建住宅签约套数比8月下调了6.5%，这一成交量也明显低于7月同期，其中一线城市成交同比跌幅达到14%，北京、上海的跌幅更是超过20%。 　　张大伟：主要原因有几点，首先和供应量有关系。第一周市场的供应量没有明显的增加，导致了一些城市没有很多房源。另外，本来预期八月份会降准或者降息，最近没有出现，所以导致购房者对市场有一些观望。另外，大部分项目、主要的热点项目相比较之前售价都有提高，所以使得一些购房者也出现了观望。 　　而马光远认为，金九银十从来都是开发商制造出来的一个营销噱头，没有必要那么认真。而对于今年楼市是否会触底反弹，他和很多专家一样，认为政策的走势和执行力度决定着方向。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

樊纲：房地产泡沫已基本被挤掉2012年09月09日 13:54 来源：羊城晚报 9月7日在北京举办的2012汇丰北京财富论坛上，中国经济体制改革研究会副会长樊纲表示，经过有效调控，房地产泡沫已基本被挤掉，政府应及时出台经济性调控手段，建立市场内在稳定机制，防止泡沫再现。 樊纲认为，政府出台以限购为主的调控政策，主要针对投资性购房。两年来调控已见成效，房地产泡沫基本被挤掉，如大城市的房地产泡沫没有波及二、三线城市，个别泡沫过大的城市房价下跌了20%到30%等。另外，尽管一些城市房价没有变化，但城镇居民人均收入增长为10%的统计数据，也能从侧面佐证房地产调控获得了效果。他表示，当务之急，是应尽快出台更市场化的政策，来调整以限购为主的调控，如征收房产税等，运用经济手段建立市场内在稳定器，防止房地产泡沫再起。 出席论坛的另一位专家、汇丰银行董事总经理兼大中华区首席经济学家屈宏斌则认为，北京、上海和广州等城市居住着大量富裕群体，与他们的收入相比，房地产是否存在泡沫值得商榷。

zruLsWqE · 发表于 2012-9-18 09:31:06

这个砖家说会破，那个砖家说不会破，到底破还是不破，我认为不会破，因为房价还很低，再涨2000％依然很合理，市场经济！

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

考一级吧... ..

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

赵锡军:微观层面经济收缩企业原地不动是症结 2012年09月09日12:25来源：中国新闻网 from sohu.com 　　中新网9月9日电国家统计局今日公布的数据显示，2012年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，食品价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.4%。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军对中新网财经频道表示，如果将CPI与PMI结合起来看，目前可能并不是理想状态。他同时指出，下半年经济复苏面临困难的症结是：决策部门与学术界呼吁稳增长、转结构，但是企业原地不动。 　　国家统计局公布的数据显示，2012年8月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨1.8%；食品价格上涨3.4%，非食品价格上涨1.4%；消费品价格上涨2.1%，服务项目价格上涨2.0%。1-8月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.9%。 　　赵锡军认为，将CPI与PMI结合起来看，目前并非理想状态。“无论是国家统计局公布的PMI还是汇丰公布的PMI都是往下走的。这说明在企业的微观层面，经济是在收缩的。” 　　在谈到下半年经济走势的问题时，他表示，基本认同下半年经济复苏面临困难的说法。他指出，经济复苏不是规模速度的问题，而是应该更多地追求竞争力和质量的问题。 　　“我们现在的情况是，真正去做事的人，站在原地不动，他等着政府的政策。这是一个问题。”赵锡军说，“决策部门以及学术界都在呼吁稳定经济增长的速度，而且也提出要放松政策等，现在政府也在做。但是这一块在做的时候面临很大的压力和挑战，短期内见不到很大的效果，而企业愿意接手短平快的项目，所以现在他不愿意去做。这是目前的症结所在。”（中新网财经频道）

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

鲁政委：刺激政策方向错误再次降息可能性低 2012年09月09日12:16 作者：和讯邓益伟 　　9日上午，国家统计局公布数据显示，8月CPI同比涨2%，PPI同比下降3.5%，创近34个月新高。总体来看，经济下行趋势进一步明显，有专家学者分析，继地方政府的“新四万亿”之后，下半年中央或会推出大规模的经济刺激政策。对此，兴业银行首席经济学家鲁政委指出，虽然他毫不怀疑各级政府的投资热情和刺激经济发展的决心。但类似“新四万亿”这样这样的刺激政策，从方向上来说就是错误的，实施的效果也不会好。 不怀疑各级政府的投资热情和刺激经济发展的决心。但类似“新四万亿”这样这样的刺激政策，从方向上来说就是错误的，实施的效果也不会好。 　　鲁政委认为，地方追求高投资、上大项目，是由于政绩考核要刺激经济增长才会如此，很多地方政府制订的指标很高，却没有资金来配套。这好比孩子生下来来了，却无法养活。很多时候，即使中央批准了地方政府的项目，但如果缺乏资金还是无法完成。而即使银行放出贷款，在目前这种经济形势下“信贷只能进存量，不能进增量”，地方缺钱的问题还是解决不了，刺激政策的效果也出不来。 　　另外，对于央行是否会再次降息来扶持企业、刺激经济增长，鲁政委认为这种可能性不大。鲁政委指出，首先，自从6月份以来，央行已经连续两次降息，现在的总体利率水平并不算高，降息的迫切性并不高。其次，对于国内企业来说，降息的作用要持续一段时间才能见效，如果现在降息，下半年企业经营状况未必就能普遍好转。第三，现在连续降息之后，国内部分地区的房价已经出现了反弹，最近这几个月价格都是上涨的，如果现在再继续调低利率，到明年年初，很有可能会导致房价大幅上涨，房地产调控就会更加困难。所以，央行在这些因素的影响下，很可能不会在近期继续降息。(责任编辑：王洪宁)

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

分析称中国将投资超1万亿元加强基建刺激经济 2012年09月08日23:54来源：中国经济网 from sohu.com 原标题 [外媒:60个基建项目获批中国或重启投资发动机] 　　中国经济网北京9月7日讯(张美奇)路透社报道说，中国国家发改委本周内为60个大型基建项目亮起绿灯，重新燃起了中国经济在第四季度可能出现加速增长的希望。上半年中国经济出现了近年来罕见的增速放缓，虽然政策采取了一些提振措施但收效并不明显。 　　中国国家发改委网站周三晚间刊登的一系列公告显示，6-8月份，广东、吉林和甘肃等12个省市的13个公路改扩建工程获得批复，这些公路工程总计长2,018公里。国家发改委本周还核准了18个城市的25个轨道交通项目。分析人士说，这些基建项目总投资额可能会超过1万亿元人民币(合1570亿美元)。这可能是中国重新启动大规模基础设施建设以拉动经济增长的一个信号。 　　路透社的报道中说，中国国家发改委的这项举动或许是对地方政府推出大规模刺激经济举措的回应。过去两个月，中国多个地方城市政府推出了总额多达7万亿元人民币的投资建设计划。虽然还不清楚这些建设资金如何筹集，但人们普遍相信中国新一轮投资建设热潮已经启动。 　　受此利好预期影响，中国工程机械类上市公司股票价格周五出现整体大幅上涨。三一重工涨幅超过9%，太原重工和徐工科技出现涨停。受中国经济增速放缓影响，过去几个月工程机械类股票出现大幅下跌。 　　投资是推动中国经济增长的主要动力，分析人士估计去年中国经济增长中约54.2%都来自投资扩张。不过，考虑到中国2008/09年推出4万亿刺激计划后产生了某些负面效应，中国在是否推出新一轮大规模投资扩张问题上可能会比较慎重。 　　到目前为止，中国政府还没有公开任何新的大规模刺激措施。分析人士对中国是否需要启动新一轮大规模投资建设也有分歧。评级公司标准普尔上个月发表报告说，中国政府完全有能力推出新一轮大规模刺激计划，但也面临着投资环境恶化的风险。中国国家发改委网站上公布的信息显示，这60个基建项目获得批准并非集中在最近一周，事实上这些项目是在5月至8月这段时间内陆续批准的。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

打破“铁饭碗”能否“给力”教育质量？ 2012年09月09日 15:09:37 来源：新华网 打破“铁饭碗”能否“给力”教育质量？——上海取消中小学教师资格终身制 新华网上海９月９日电（俞菀、蒋蕾）２０１２年教师节前夕，上海市教委传来“重磅”消息——从今年开始，上海中小学教师资格在首次注册后将不再是终身制，或改为每五年注册一次。继医师上岗资格证取消终身制后，教师也不再是“铁饭碗”。该项改革举措对教师职业发展将带来怎样的变化？能否“给力”教师队伍职业化建设？ 教师不再是“铁饭碗”，考核不合格就“下岗” ８月２９日，上海市教委人事处处长周景泰透露了上海在教师队伍建设方面进行的一系列重大改革。其中最重要的内容之一，就是教师资格首次注册后不再是终身制，或改为定期的每五年注册一次，中小学教师只有连续注册五次，即任职２５年以上，才可免注册。 周景泰说，上海市教委新推出的培养教师教学能力和提高教师队伍质量的举措，给所有教师，尤其是从事基础教育工作的教师们提供了发展的大好机遇，也带来了颇具挑战性、严峻性的考验。教师不再是“铁饭碗”，如果考核不合格，将退出教师岗位。 不少专家对上海市教委的上述举措也表示欢迎。如上海外国语大学新闻办公室副主任缪迅教授认为，教师资格每五年考核注册一次，有利于教师素养的“常学常新”，提升职业本领。“否则，站在讲台上，未免会有点‘本领恐慌’。” 缪迅说，如何把压力转化为动力，转化为内驱力，既需要教师出于自身站稳讲台、胜任教书育人使命的主动性、自觉性和迫切性，也需要政府有关部门和各级各类学校的领导者给予应有的指导、必要的帮助和给力的支持。 据悉，除了上海出台取消教师资格“终身制”的改革举措外，北京、甘肃、广西等地也有类似的动作。目前，上海的教师队伍建设处在全国前列，基本与国际教师教育与管理趋势相呼应。教师培养实现了大学化，教师来源趋于多样，职前职后培训贯通衔接，全国首创的见习教师规范化培训也逐步展开。 有效制止“滥竽充数”还是教师的额外负担？ 从宏观政策上看，定期更新资格认证而非一劳永逸，似乎更有利于检验教师的职业素质，敦促其改进和提高。但是站在教师职业本身的特性，以及当前教育体制现实的角度，定期注册制的实行能否达到提高教师职业素质的目的？记者就此采访了部分上海的一线教师。 上海交大附中嘉定校区副校长谭裘麟说：“教师的工作归根到底还是课堂教学，我们比较担心的是，定期考核注册教师资格的改革，在实行过程中会流于形式，或考核‘论文化’‘成果化’，那就会助长教师队伍中的功利主义倾向，也会让教师的工作重心出现偏离。还是要和实际教学相联系，不能为改革而改革。” 上海市民办文来中学的邱雯等青年教师表示，定期的注册对于年轻教师来说是乐于接受的，但是对于老教师可能会加重他们的负担，“比如考核中有些项目可能涉及到电脑操作或新媒体运用手段，老教师并不擅长，为了考核从头学起，在日常教学中使用效率又比较低，反而影响到原本的工作节奏。” 上海市普陀区晋元高级中学的班主任老师沈惠勇也坦言，除了要开展日常的教学工作外，还要关注学生的身心健康成长，压力已然非常大，对于教师资格的定期考核评审，怕有力不从心的感觉。“基本上我们周末也是要加班的，给基础薄弱的少数民族学生补课，也要关心他们的住宿生活方方面面。对于部分特殊岗位的教师从业者，是否可以适当放宽政策？” 面对这些担忧和疑虑，上海市教委有关人士表示，希望“为人师表”者能通过适当调节，超越自我、正视挑战。“对教师资格证的改革，是规范整顿教师队伍的开始。 取消终身制是否该区别对待？学生能否具备发言权？ 还有部分教师建议，取消教师资格终身制应该体现政策的人性化，不宜“一刀切”。 如上海交大附中教师潘晓雯提出，是否可以根据教师从事教学工作的年限、业绩等区别对待？如在对初入行业者实行必要淘汰制的同时，考虑让具备特定条件的教师获得终身资格。定期认证是否可以侧重体现出对青年教师的关注？当然这种关注也应当以扶持帮助为目的，而不是单纯设置门槛进行限制。在政策中是否可以有附属条款？如女教师４５岁以上，男教师５０岁以上不需要重新进行注册等。 上海市静安区教育学会会长徐承博认为，教师资格证的定期考核应当从师德修养以及人文发展的角度制定综合的考核制度。必须考虑教师本身的水平以及年龄等各方面因素制定政策。对于不同地区的教育水平差距问题，应有一个基本要求，制定不同的政策。 此外，还有网民对完善教师资格证的定期考核提出建议，教师是特殊的职业，与其打交道最多的还是学生。在考虑教师切身利益的同时，是否可以先听听学生的意见和建议。 “教师能力水平的高低，将直接关系孩子的成长。诸如教师取消终身制、如何五年一审这类讨论，应该让学生和家长也获得充分的发言权。”网民“道阻且长”说。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

1-8月全国房地产开发投资43688亿同比增15.6%2012年09月09日 16:50 来源：国家统计局网站 from ifeng 一、房地产开发投资完成情况 2012年1-8月份，全国房地产开发投资43688亿元，同比名义增长15.6%，增速比1-7月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资29990亿元，增长10.6%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 全国房地产开发投资增速 1-8月份，东部地区房地产开发投资25116亿元，同比增长14.9%，增速比1-7月份提高0.4个百分点；中部地区房地产开发投资9313亿元，增长16.9%，增速提高1.2个百分点；西部地区房地产开发投资9259亿元，增长16.3%，增速回落1.2个百分点。 东中西部地区房地产开发投资总量及增速 1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积511657万平方米，同比增长15.6%，增速比1-7月份提高0.3个百分点；其中，住宅施工面积383558万平方米，增长13.1%。房屋新开工面积122940万平方米，下降6.8%，降幅比1-7月份缩小3个百分点；其中，住宅新开工面积90755万平方米，下降11.1%。房屋竣工面积44603万平方米，增长20.2%，增速提高1.2个百分点；其中，住宅竣工面积35801万平方米，增长20.4%。 1-8月份，房地产开发企业土地购置面积23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份缩小8.1个百分点；土地成交价款4800亿元，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。 二、商品房销售和待售情况 1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。 全国商品房销售面积及销售额增速 1-8月份，东部地区商品房销售面积28263万平方米，同比下降2.6%，降幅比1-7月份缩小3.9个百分点；销售额20742亿元，增长2.2%，1-7月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积14441万平方米，下降2.4%，降幅缩小1.6个百分点；销售额6458亿元，增长6.1%，增速提高1.2个百分点。西部地区商品房销售面积14711万平方米，下降8.2%，降幅缩小1个百分点；销售额6811亿元，下降0.9%，降幅缩小1.4个百分点。 8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，增长10.1%；个人按揭贷款6057亿元，增长10.0%。 二、商品房销售和待售情况 1-8月份，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1-7月份缩小2.5个百分点；其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。 1-8月份，东部地区商品房销售面积28263万平方米，同比下降2.6%，降幅比1-7月份缩小3.9个百分点；销售额20742亿元，增长2.2%，1-7月份为下降1.5%。中部地区商品房销售面积14441万平方米，下降2.4%，降幅缩小1.6个百分点；销售额6458亿元，增长6.1%，增速提高1.2个百分点。西部地区商品房销售面积14711万平方米，下降8.2%，降幅缩小1个百分点；销售额6811亿元，下降0.9%，降幅缩小1.4个百分点。 8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。 三、房地产开发企业到位资金情况 1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1-7月份提高2.9个百分点。其中，国内贷款9886亿元，增长11.2%；利用外资293亿元，下降53.7%；自筹资金25040亿元，增长12.5%；其他资金24495亿元，增长6.7%。在其他资金中，定金及预收款15323亿元，增长10.1%；个人按揭贷款6057亿元，增长10.0%。 四、房地产开发景气指数 8月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.64，比上月提高0.07点。 附注 1.指标解释 房地产开发企业本年完成投资：指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是按照形象进度原则统计累计数据。 商品房销售面积：指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。 商品房销售额：指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径，也是累计数据。 房地产开发企业本年资金来源：指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。该指标是累计数据。 房屋施工面积：指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。 房屋新开工面积：指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积，以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不能分割计算。 房屋竣工面积：指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。 土地购置面积：指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。 土地成交价款：指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场，是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径，可以计算土地的平均购置价格。 2.统计范围 全部房地产开发经营法人单位。 3.调查方式 按月(1月份除外)进行全面调查。 4.全国房地产开发景气指数简要说明 全国房地产开发景气指数遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素和随机因素的影响，采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。 5.东、中、西部地区划分 东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省(市)；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南8个省；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区)。 6. 增长速度计算 房地产开发投资增长速度为名义增速，由于固定资产投资价格指数按季进行计算，除1-3月、1-6月、1-9月、1-12月可计算房地产开发投资实际增速外，其他月份只计算名义增速。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

房产税真不能让房价降低吗？任志强称是抢钱2012年09月09日 09:15 来源：北青网 from ifeng.com 自打2010年本轮宏观调控开始，限贷加限购的严厉手段，使得房价疯涨的势头得到抑制，但各地楼市并不平静，随着部分地方政府“松动”政策，房价也向着购房人的底线发起一次一次的冲击，于是，一个传说中“更加严厉”的政策——房产税究竟何时出台，被人们一次一次问起。 房产税如何征收？对房价影响如何？对普通百姓的生活有何影响？这一切都是围绕着房产税产生的疑问，购房人对房产税可说是又恨又爱，盼着它来又怕它真来。 追根溯源 开征房产税目的到底是什么？ 应该说，如果从物业税算起，关于房产税的讨论已有8年之久。从中国房产税改革的初衷而言，起初是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”，但随着房价的飞涨，人们对物业税寄予了平抑房价的希望，这两年，物业税的提法逐渐被房产税的说法所取代，而房地产业界对其抑制房价的作用也议论纷纷。 对于开征房产税，人们有几种说法，一种是能缩小贫富差距，持有房产越多的人缴税越多；另一种是说作为税制改革，用房产税替代限购政策；还有的说征收房产税作为政府增加收入的一种手段，毕竟这是政府凭空多了一笔收入，将此作为对地方政府收入的一种补偿，让他们以后不必再推动“土地财政”，减少对房地产涨价的推动力。 国际上征收房产税的途径大致有三种：一是根据房地产面积征收，如德国、智利；二是根据房地产市场价格征收，如日本、加拿大；三是根据房地产租金额征缴，如中国香港、印度、澳大利亚等。 中国全国性的房产税如何收取，现在还没有出台，但是我们从上海、重庆两地2011年1月28日的试点政策来看，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。可见，这个政策与上述征收目的明显不同，兼顾了调控房价的目的。 观点交锋 房产税能让房价降低吗？ 近日，国税总局对媒体表示，对个人住房征收房产税，可在一定程度上抑制房地产市场的投资投机行为，促进土地节约利用，但其作用是有限的。 国税总局认为，决定房价高低的关键是供求关系，调控房价，保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与行政措施相互配合。 上述观点的公布，说明以前一年多“房产税降不了房价”的说法得到官方认可。 但“开征房产税促使房价上涨”这样极端的观点，也被一些人坚持。 清华大学经济管理学院教授周立认为，从经济学原理说，在任何商品上施加税都会推动该商品交易时价格增高。房产税实施后，如果纳税人不缴税，主管部门又不能对其停水停电，就只能在其买卖时补税，买卖时征税等于增加了营业税，不是持有税，这时，前面谈到的原理就起作用了，结果不是抑制了投资投机需求，而是使房价上涨。 对于上述观点，知名财经评论员叶檀并不认可。她认为，房产税将推高房价的担忧，不过是利益阶层的忽悠，是对房地产金融的天大误解。 她认为，房产税是对付房地产投资的杀手锏，增加房产持有成本，将迫使风险厌恶型的投资者离开这一最重要的投资品市场。投资者离开，房价自然下行。中国的房地产市场弊端在于两极分化，投资者手握数套房，刚需者无法找到合适的产品，只有持有成本增加才能逼出存量房。 任志强 三个前提具备，再提房产税 尽管业内专家学者对房产税持不同态度，有的举双手支持，有的坚决反对，但是在“地产大炮”任志强看来，在当前情况下谈房产税，不能说该不该收的问题，而应该讨论怎么收才合理。 本报记者和任志强面对面，听一向抨击房产税的“任大炮”，理性地分析如何征房产税才合理。 在任志强看来，征收房产税首先要具备三个前提： 首先，房产税是财产税的一种，征收财产税的前提是财产归个人所有。 目前在中国实行的是土地公有制，买到的房屋只享有土地的70年使用权，并且买房时已经支付了70年使用权的租金，所以再征收房产税是不合理的。 第二个前提是，不能同时收税。 其他国家虽然征收房产税，但是其他种类的税收很少。任志强研究发现，在美国、澳大利亚、新西兰等地，地方征收的房产税占到当地税收的90%以上，用以解决地方的治安、城市建设等问题。 “而中国不是，中国是间接税收远高于直接税收，那你为什么不在收取直接税的时候适当减少一些间接税？因为土地和房地产已经给你缴了税，你别的地方就应该少收税。”任志强说。 第三个前提是，不能先后收税。 购房是货币资产转换为实物资产的过程，获取货币收入的时候已经上了个税，买房子的时候又收，全世界对所有的个人购房都是减税的。 “你先缴了个人所得税才能拿钱去买房，财产税已经被收走了，个人收入所得税就是财产税，只是把货币变成了实物，这个转换过程中不能再加税了。” 70年土地出让金和使用权已经收取，还要按评估值收税，评估值里没有对土地的评估，而没有土地评估，房子一定是贬值的。 除此之外，征收房产税要考虑到折旧的问题。任志强认为，房屋随着时间的推移价值在减损，如果按照评估值收，那么房屋的评估价值也要折旧。 “房子烂了以后要报废，报废要重建，现在提出要按评估值来收，那我是不是按照评估值去折旧，折旧后是不是企业的利润就冲减了，没了，其他税收就减少了？我觉得其实他们根本就没想明白，所以他只对个人这块收，集体这块如果按评估值收的话，是不是按评估值去算？” 任志强认为，在当前情况下谈房产税，不能说该不该收的问题，而应该讨论怎么收才合理。“如果收房产税的时候把上述问题都考虑进去，该减的减了，该免的免了，然后再收，这可能就是合理的。否则，就是不合理，或者说就是抢钱。”任志强说。 市场落点 房产税实施对市场影响何在 影响一：高收入人群购房欲望减少 开征房产税可以抑制高收入人群的购房欲望，从而大幅降低房价。他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收房产税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的房产税，并且还将暴露他们购房的资金来源。 影响二：炒房者或遭重创 专家认为，开征房产税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在房产税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌。 影响三：按揭者双重压力 每月支付按揭贷款的李女士也对房产税征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，房产税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定？ 影响四：地方政府短期利空长期利好 短期而言，房产税推出使得卖地收入变少。但就长期而言，房产税开辟新财源，如燃油税推出并未使得收费站全部撤除，房产税推出，也未必会带来土地出让金取消。长期看房产税有助于稳定地方政府财政状况。 影响五：开发商或享受重大利好 目前越来越高的土地价格，已经使大批中小型开发商面临无地可拿囧境；即使获得土地，也将面临越来越头疼的拆迁问题。房产税的推出使得原本需要开发商支付的70年土地租金，转给了购房者支付，这降低了开发商拿地的门槛。 部分国家、地区房产税征收情况 在世界范围内，美国、韩国、加拿大等多个国家都征收房产税，甚至意大利早在墨索里尼时期就开始征收房产税。 美国：政府一般按照1%-3%的税率征收房产税，税基是房地产评估的一定比例。不过，美国对拥有个人住房的业主，征收个人所得税是有优惠的，比如给予一定额度的减免税额。而对贷款购买自用房屋的，在征收个人所得税时允许抵扣贷款的利息支出。对出售个人使用过的自由住房的所得豁免税收等等。 加拿大：以土地和房屋的评估总值的0.5%-15%，根据业主的不同情况征收税，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，房产税也不同，对拥有第二套住宅的人以高税率征收。 中国香港：不动产保有税被称为物业差饷，按年缴纳。应缴物业包括房屋、土地（不含农地）和包括码头在内的其他构筑物。可免除差饷的包括部分业主自住楼宇，以及空置、不作任何用途预计社团、商会拥有的物业。计税依据是物业的应税净值，即物业应评税值扣除拥有人支付的差饷后，再减去20%的修缮及支出免税额后的余额。

业内预警：房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉

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