业内预警：房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

嘿嘿，你先创立创立，，，，再说能不能创立吧~~~ ps.祝你成功~~~~

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

任志强：明年三月后房价暴涨土地制度是起源 2012年09月09日 14:21 from ifeng.com 来源：中国证券网 东方网9月9日消息：从世界各国的发展历史来看，当城镇化率超过30%的时候就进入了高速发展阶段，根据中国统计局公布的数据我们现在实际城镇户籍大概只有30%，所以恰恰在高速发展过程中。世界主要发达国家的城市化率大多数已经超过了80%。中央政府提出了2030年希望我们达到65%，如果按照这样一个发展水平，中国要想达到70%或80%，路还很长，可能要走20年到30年，房地产必然是一个朝阳产业。 中国进入了一个经济高增长阶段，改革开放之后，我们的增长曲线已经和韩国、日本有点类似，按照这样的发展曲线，未来的发展过程一定是持续增长的过程，去年GDP完成了47万多亿，今年经济增长即使降一点，也会超过50万亿。 如果按照经济增长发展来看，把世界100多个国家的城市化率和经济发展水平对比就能看到这个规律，人们有钱就会进城。但是中国有两大障碍，第一是土地障碍，第二是供应障碍，所以我们的城市化率和经济发展水平两者不相匹配，我们的经济发展是高于城市化率的，原因是什么？原因在于我们的房地产市场被土地制度所限制。 土地制度限制的第一个重点就是国有土地和非国有土地之间价格差别的断崖。正常情况下离城市中心越远的土地价格越低，但是中国有一个差，差是什么呢？国有土地可以自由转让，可以买卖，但农村土地不可以自由转让和买卖，在国有土地上盖的房子叫商品房，在农村土地上盖的房子叫小产权房。国有土地在拍卖中取得很高的价格利润，而农村的土地没有拿到应得的价值。 从土地供应的情况看为什么在房地产市场导致了价格差，其中一个重要原因就是土地供应不平衡。在2004年我们实行土地831制度之前，在实行土地招拍挂制度之前，每年土地供应指数平均是40%，但到2005年基本变成了低增长和负增长的阶段，2006年完全进入了负增长阶段。在2007年，一下子打开闸门，那就一定是反弹。因此2007年的11月份，中央经济工作会议提出两防，防止投资过热和防止通胀。 但两防的结果是什么？2008年以后我们再一次看到的是土地价格下滑，所以到2009年全年保持了持续的负增长，而且是大幅度的负增长。到2009年12月份全国土地供应是负18.9%。但是2008年我们提出了4万亿，2009年我们增加了10万亿的信贷，资金又开始充裕了。 当2009年把这些房子卖出去之后，才换来了在2010年迅速增长的新开工、新土地储备以及新的消费增长。于是我们再一次出台了新的政策，2011年以后就开始持续地下滑。国土部门已经提出很多城市目前的土地供应是完成了当年计划的10%，很多媒体报道县级政府或地方政府的财政因为土地财政的原因大幅度下滑，有的下滑了17%，有的下滑了50%多。持续下滑的结果是什么？我得出的结论是明年3月份以后就会出现房价暴涨，原因就是从2006年和2005的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的价格上涨，而2012年的统计持续了负增长，肯定是类似于2009年的持续负增长，因此后一轮紧跟着就是价格暴涨，因为我们没有更多的供应量。 北京市在年初的时候将近15万套的可销售房屋到现在不到7万套，现在的月销售量已经超过了1万多套。由于土地变化也导致今年的住宅新开工以及所有的新开工都是迅速下降的，完全是负增长。如果扣除了保障性住房，大概跟一年前相比商品住宅下降会超过50%。 是不是因为18亿亩红线导致的呢？18亿亩红线和开发商没有关系。招拍挂土地的用地量只有8%，是最低的，剩下92%的土地都干别的了，没有用于建设。所以18亿亩红线设计的土地消耗量和开发上没什么关系，和建设也没多大的关系。我们只用了8%的土地或者平均16%的土地用于平均建设。这么少的土地怎么能把所有的征地、拆迁、农田占用的原因都推向开发商？到底我们土地够不够用？其实我们的土地不但够用，而且用得很少很少。不是我们的土地不够用，而是我们的土地没用在居住上。美国的国土面积3.1%作为城市建筑用地，美国国土面积本来就没我们大，他的人口比我们小4倍，他3亿人口，我们13亿人口。他用的地比我们多了好几倍，美国人均使用城市建设用地相当于中国的人均城市建设用地的100倍。日本人均资源用地比我们少得多，4.2%的土地用于人口居住，它的人口只有1亿多，按人口密度算，中国为1%，他也比我们的大。为什么其他国家能行？英国一平米工业用地配5—7平方米的住宅用地，中国1平方米工业用地配了不到0.7平方米的居住用地，所以我们才会出现工业用地和基础设施用地等等其他用地远远大于我们的居住用地和城市建设用地。这个毛病不是我们开发商有什么毛病，而是因为我们在土地资源配置上出了毛病。中国的毛病出在我们土地制度，而不是出在开发商。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

库存大降任志强称房价暴涨 来源：搜狐财经发表日期：2012-9-8 08:43 已有4268 from 万家资讯 核心提示：如果供应出现缺口，房价可能会在明年3月出现上涨。 连续4个月新房成交超万套，使北京住宅库存量正在快速减少，而类似情形同样出现在上海等一线城市。 华远地产董事长任志强表示，如果供应出现缺口，房价可能会在明年3月出现上涨。中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为，未来如果需求出现反弹，加之土地供应跟不上的话，的确可能因供应不足引起房价反弹。 库存加速减少 北京中原地产发布的最新数据显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的最低值，按照8月份签约套数14525套计算，可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日，市场库存去化时间却高达20个月。2012年3月27日建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，按照当时的月成交8085套计算，去化周期为11个月。 正是成交量持续高位运行使得库存减少明显，数据显示，5月-8月连续4个月，北京新建住宅成交量均超过万套。按照北京5个月的去化时间，未来很可能会出现供需缺口。 北京中原地产研究总监张大伟向记者表示：“供需缺口不会突然出现，而是逐渐对市场产生影响。目前，库存的消化速度比较快，未来降价的可能性比较小，房价有上涨的趋势。” 实际上，对于库存的计算方法，业界一直没有统一的规范。因此，业内一些人士并不认同张大伟的观点。 陈晟向记者表示：“目前去化的速度确实在加快，但是还没有到反弹的临界点。一般来说，去化时间为6个月是一个平衡期，从我们的数据来看，监测的一线城市中并没有哪个城市去化时间跌到6个月以内。” 中房数据院数据显示，8月份，上海住宅库存998万平方米，按2012年1-7月，月均去化67.1万平方米计算，去化周期为14个月。北京库存996.2万平方米，去化周期为10个月。 值得关注的是，虽然业界对于去化的时间颇有分歧，但是，去化速度加快的趋势是不争的事实。 “8月份的数据显示，库存虽然同比仍有增长，但环比已经不再增长。”陈晟进一步表示。 上海易居研究报告显示，截至8月底，一二三线典型城市新建商品住宅库存，与去年同期相比分别增长10%、25%、40%，与7月相比分别增长0%、0%、1%。显然，一线城市正在稳步小步去库存；三线城市库存增幅最大，且库存仍在增加。8月份，一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出，两者之间的差距正不断缩小，供应量与成交量不断趋于平衡。 或现供应缺口 对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求，人们会担心房价上涨而提前入市；如果供大于求保持比较长的时间，人们就不会有恐慌的心理。 任志强曾预言：“房价在明年3月份将会上涨。”任志强的理由是凡是土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。2012年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长，这将形成下一轮房价的高增长，前提则是现行的调控政策没有变化。 担心因未来供应缺口导致房价上涨的业内人士并不在少数。 陈晟表示，两种情况会导致供应不足。一是需求的反弹。限购政策使需求被抑制，供需关系并不紧张，但是，如果***之后，政策有所变化，那么将会刺激需求。二是土地供应的情况。今年上半年土地供应一直在收紧，督查组也注意到这种情况，此次任务是专门检查各地的土地供应情况。这是为了未来楼市不出现反弹作准备。此外，今年房地产投资增速目前来看还在下滑，这对供应量将会产生一定影响。 的确，各地方政府的土地供应力度在今年7月份后逐渐加大。以北京为例，北京市土地整理储备中心数据显示，9月该市交易的地块达到23宗，其中宅地14宗。 张大伟也同意任志强的观点，他认为：“存在因为供不应求而导致房价大涨的可能性。” “未来两年，北京成交量如果维持平均水平的话，市场土地供应缺口可能在1000万-1500万平方米之间，而剔除之前几年积压的未开发库存外，未来两年的土地供应缺口可能达到1000万平方米左右。”张大伟进一步表示。 但是，也有业内人士并不认为存在供应短缺的问题。 中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“北京去年全年成交9万套的商品住宅，现在的库存接近全年成交的总量。当然去年成交量处于低点，但是，今年前7个月，全市商品房新开工面积为1724.4万平方米，后续供应量也是可观的。”在陈国强看来，未来不用担心供应短缺，因此“金九银十”出现全年销售高峰的可能性并不大。

sky-line · 发表于 2012-9-18 09:31:06

低价买进，股票都不用担心，何况实物房子。想卖只是变现的时机后变现后如何用的问题。 高价吃进，那就要经得起潮起潮落了。还贷压力不大，就过得去。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

同感~~~

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

susitian个人观点 西南财经大学经济学院院长甘犁对中国家庭资产面临的泡沫化崩溃的警告，和任志强的房价明年暴涨论，全都是对的。中国真的是没救了，早点移民吧，这个民族没出路，下辈子投胎生在非洲也比这里好。 以上属本人个人主观观点和判断，仅为业内做参考，请勿随便引论或作为依据。

颠三倒四 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

专家业者：商业地产投资应谨防泡沫化关注差异化 2012年09月09日 23:57:34 来源：新华网 新华网厦门９月９日电（记者郭圻、涂洪长）９日，第三届世界华商地产论坛在厦门举办，来自海峡两岸的地产业者认为，随着国家房地产宏观调控政策的延续，商业地产投资应谨防泡沫化，关注差异化竞争。 中国银河证券首席经济分析师左小蕾表示，自从去年下半年以来，从北（京）上（海）广（州）深（圳）４个一线城市，到重庆、成都、西安、福州、长沙等二、三线城市，商业地价明显高于住宅地块，不同程度潜入景气区间。 万好国际集团副董事长江翔峰认为，按照国际标准，人均占有商业面积在１．２平方米以内是一个比较合理的参照值，但中国部分城市的商业地产投资有过剩迹象，以福建省莆田市为例，到２０１５年商业综合体将达到１２个，估计人均值将达２．８平方米，大大超过了国际标准。 “商业地产有泡沫的话可能比住宅还坏，做不好会付出代价的。”福晟集团副总裁何建华说，随着中国县域经济的发展，三、四线城市的商业地产具有较大潜力，投资量也较大，但要注重品牌管理和前期规划，不能为了追求利润而盲目投资。 世界贸易中心协会首席执行官埃里克·达尔也持同样的观点。他说，中国目前的商业地产市场会慢慢走向饱和，甚至会出现泡沫化，到了那个点上，竞争方面就要考虑到差异化。如果只是关注高端硬件的话，在竞争当中就没有特别吸引潜在客户的一些要素。因此，核心竞争力和差异化一定要有。 “投资前要把产品定位好，开什么店，做什么业态，要做成多大规模，都要设计好，才能去开发。”左小蕾说，商业地产投资不光是硬件和资金的问题，还要学会品牌建设和软环境的打造。 台湾土地开发股份有限公司经理郭年雄建议，商业地产规划可以在休闲娱乐文化消费上做一些探索，为消费者提供一些文化、创意、旅游等复合型产品，去国外寻找一些特色的零售机构加盟。同时，各个城市都有着鲜明的特点，因此也要满足市民的个性化的需求。

sky-line · 发表于 2012-9-18 09:31:06

俺倒是想看看官方地产商如何烧香磕头求涨，不涨没人买，没人买就无商去折腾，地产商不折腾官方土地就批发不了。地产商鼓吹土地便宜卖，官方要可持续。贱卖国有土地，地产商会囤地而不动，官方也知道是自掘坟墓，以后只能去卖山了。 其实房子需求量，谁也不提应该是人本能的贪得无厌的需求量。真实需求量是不会这样大起大落的。

icetea1984 · 发表于 2012-9-18 09:31:06

关于房产税该不该征，如何征，我以为应该按照房屋年限，新房收的比例要大，而时间越久的，应收的就越少，直至不收。绝不能片面的全部征税，那是增加百姓的负担。

sky-line · 发表于 2012-9-18 09:31:06

既有土地使用权年限，又加收房产税。对房子再贪的人也会打消买的念头了。租房安逸多了。 房产税有两概念，先搞清楚。一个是国家的房产税之说，还有就是国际通行的永久房地产产权但每年收税惯例。

业内预警：房产泡沫5年内破裂 2/3开发商将垮掉

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